征地區(qū)片綜合地價（劃分區(qū)片并測算的征地補償標準）

基本概況

征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。

區(qū)片綜合地價實質為征地補償標準，不包含地上物和青苗補償費。

1、《中華人民共和國憲法修正案》（2004年3月14日）；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）；

4、《農(nóng)用地定級規(guī)程》（TD/T 1005-2003）；

5、《農(nóng)用地估價規(guī)程》（TD/T 1006-2003）；

6、《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）；

7、《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號）。

征地區(qū)片綜合地價又稱征地區(qū)片價，是指在縣（市）級行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，在農(nóng)用地定級的基礎上，按照農(nóng)用地質量狀況、土地區(qū)位、人均耕地水平、農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平等劃分征地區(qū)片，并在標準耕作制度和一定農(nóng)田基本設施狀況條件下，根據(jù)區(qū)片農(nóng)用地條件和社會保障水平等評估確定的某一估價基準日的農(nóng)用地平均征收價格。

征地區(qū)片綜合地價由被征收農(nóng)用地質量價格和社會保障價格構成。農(nóng)用地質量價格是指在標準耕作制度、一定農(nóng)田基本設施狀況和正常年景條件下，根據(jù)農(nóng)用地自然、社會經(jīng)濟等因素, 農(nóng)用地所能實現(xiàn)的價格；社會保障價格是指農(nóng)民土地被征收后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償。征地區(qū)片綜合地價的基準日一般為縣（市）人民政府發(fā)布征地區(qū)片綜合地價當年的6月30日。

1、同地同價原則

土地利用類型、區(qū)位條件、客觀收益水平、供求狀況、人均耕地數(shù)量等條件基本相同的農(nóng)用地，其征收補償價格應基本相同，以保證對被征地農(nóng)民的公平性。

2、保護農(nóng)民土地權益和保障農(nóng)民長遠生計相結合的原則

在制定征地區(qū)片綜合地價時，應考慮農(nóng)用地對農(nóng)民的生產(chǎn)資料功能，征地補償價格要能切實保障被征地農(nóng)民合法權益，同時，還必須充分考慮土地對農(nóng)民的社會保障功能，保證被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。

3．與原補償標準相銜接原則

在確定征地區(qū)片綜合地價水平時要注意與原補償制度的銜接，做到平穩(wěn)過渡。所確定的征地區(qū)片綜合地價水平應不低于原補償標準，與當前市場平均補償價格水平相當。

4．區(qū)域間平衡與可比原則

應按照規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價內(nèi)涵、評估方法，充分考慮所在行政區(qū)的實際進行科學測算，所確定的征地區(qū)片綜合地價水平應與周邊地區(qū)可比，并以省為單位進行平衡。

1、準備工作

（1）確定工作范圍：征地區(qū)片綜合地價測算范圍應在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)?；巨r(nóng)田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)等被限制征收的土地不在征地區(qū)片綜合地價測算范圍內(nèi)；

（2）制定工作方案；

（3）制定技術方案；

（4）方案論證；

（5）人員培訓；

（6）基礎資料收集與整理。

2、外業(yè)調(diào)查

（1）資料收集；

（2）現(xiàn)場勘查；

（3）資料整理。

3、劃分征地區(qū)片

（1）選擇并確定劃分方法；

（2）劃分征地區(qū)片；

（3）驗證并確定征地區(qū)片。

4、測算綜合地價

（1）選擇并確定測算方法；

（2）計算征地區(qū)片綜合地價；

（3）確定征地區(qū)片綜合地價。

5、成果整理

（1）編制征地區(qū)片綜合地價修正體系；

（2）撰寫工作報告和技術報告；

（3）編繪成果圖。

6、成果檢驗、論證與平衡

7、成果聽證與公示

8、征地區(qū)片綜合地價發(fā)布與備案

1、劃分要求

（1）已經(jīng)完成農(nóng)用地定級工作縣(市)，應在農(nóng)用地級別基礎上劃分征地區(qū)片。

（2）征地區(qū)片內(nèi)土地條件和社會保障水平應基本一致。

（3）征地區(qū)片應為以可辯識、相對固定的線狀自然地物或永久工程地物為界限的封閉圖斑。

（4）縣(市)范圍內(nèi)征地區(qū)片應統(tǒng)一編號。

2、劃分方法

方法一（有農(nóng)用地定級成果）：

（1）分析整理農(nóng)用地定級成果；

（2）修正因素選擇；

（3）劃分農(nóng)用地區(qū)片；

（4）繪制農(nóng)用地區(qū)片圖；

（5）劃分社會保障區(qū)；

（6）繪制社會保障區(qū)分布圖；

（7）疊加農(nóng)用地區(qū)片圖和社會保障區(qū)分布圖；

（8）劃分征地區(qū)片；

（9）實地校核并確定征地區(qū)片。

方法二（沒有農(nóng)用地定級成果）：

（1）資料調(diào)查與整理;

（2）因素選擇與權重確定；

（3）計算因素分值;

（4）劃分基本單元；

（5）計算單元因素綜合分值；

（6）根據(jù)綜合分值劃分征地區(qū)片；

（7）實地校核并確定征地區(qū)片。

1、疊加法

（1）分組測算人均社會保障價格。以區(qū)片為單位，按照數(shù)理統(tǒng)計原理，抽取一定數(shù)量的村或村民小組為樣點，測算并確定不同年齡組的人均社會保障價格。測算公式為：

YJ = (YJm ×bJ + YJw ×CJ )×MJI /MJ0 + CJe

式中：YJ—J年齡組人均社會保障價格

YJm—J年齡組男性公民保險費躉繳金額基數(shù)

YJw—J年齡組女性公民保險費躉繳金額基數(shù)

bJ—J年齡組男性人口占J年齡組總人口的比例

CJ—J年齡組女性人口占J年齡組總人口的比例

MJI—J年齡組農(nóng)民基本生活費（月保險費領取標準）

MJ0—J年齡組月保險費基數(shù)

CJe—J年齡組人均教育和再就業(yè)培訓等費用

年齡組按0-18周歲、18-40周歲（男）及18-35周歲（女）、40-60周歲（男）及35-55周歲（女）、60周歲以上（男）及55周歲以上（女）劃分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按組中值周歲取值。

（2）計算人均社會保障價格

對樣點數(shù)據(jù)進行同一性檢驗和異常值剔除，采用算術平均法或加權平均法計算并確定各年齡組人均社會保障價格。計算公式為：

n n

Y= ∑YjRj / ∑Rj

j=1 j=1

式中：Y—人均社會保障價格

Rj—j年齡組人口數(shù)

（3）單位面積社會保障價格

計算單位面積農(nóng)用地社會保障價格，計算公式為：

Pα=Y/Aα

式中：Pα——單位面積農(nóng)用地社會保障價格

Aα——人均農(nóng)用地面積

（4）疊加征地區(qū)片所在農(nóng)用地級別基準地價和區(qū)片社會保障價格即為該區(qū)片的征地綜合地價；

（5）經(jīng)適當調(diào)整確定區(qū)片征地綜合地價。

2、樣點法

樣點法是在劃分征地區(qū)片的基礎上，采取抽樣調(diào)查的方法選擇一定數(shù)量的農(nóng)用地樣點，按照征地區(qū)片綜合地價的內(nèi)涵分別測算樣點征地價格，并利用樣點價格計算征地區(qū)片綜合地價。具體步驟如下：

（1）按區(qū)片確定農(nóng)用地利用類型，再分類型抽取樣點；

（2）采用投入產(chǎn)出等資料測算樣點農(nóng)用地地價；

（3）計算樣點的社會保障價格（按照上述公式計算）；

（4）計算樣點征地價格：樣點征地價格等于樣點農(nóng)用地地價和樣點社會保障價格之和；

（5）以區(qū)片為單位，按不同用途采用樣點征地價格的簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)法計算征地區(qū)片綜合地價；

（6）經(jīng)檢驗、調(diào)整，確定征地區(qū)片綜合地價。

3、比較法

比較法是指在劃分征地區(qū)片的基礎上，全面調(diào)查近三年來當?shù)匾呀?jīng)發(fā)生的征地案例，采用案例的實際征地補償標準（不考慮地上附著物補償和青苗補償）測算征地區(qū)片綜合地價。具體步驟如下：

（1）按區(qū)片確定農(nóng)用地利用類型；

（2）調(diào)查近三年來的農(nóng)用地征地案例；

（3）計算案例的征地補償標準，如果實際征地補償標準中包括地上附著物和青苗補償費，需進行扣除；

（4）以區(qū)片為單位，按不同用途采用案例征地補償標準的簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)法計算征地區(qū)片綜合地價；

（5）經(jīng)檢驗、調(diào)整，確定征地區(qū)片綜合地價。

1、編制步驟

（1）征地宗地地價影響因素 選擇；

（2）確定各影響因素的權重；

（3）各因素影響地價修正幅度值的計算；

（4）計算并編制征地區(qū)片綜合地價修正系數(shù)表；

（5）編制征地宗地地價影響因素指標說明表。

2、征地宗地地價影響因素的選擇

征地宗地地價影響因素選擇范圍：在各區(qū)片內(nèi)對征地宗地地價影響較大的產(chǎn)值、土地區(qū)位和人均耕地數(shù)量等因素。

征地宗地地價影響因素選擇的原則：考慮宗地條件與區(qū)片條件之間的差異。

3、確定各影響因素的權重

可采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。

4、征地區(qū)片綜合修正幅度值的計算

以區(qū)片為單位，調(diào)查各區(qū)片中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該征地區(qū)片地價折算的土地收益相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

上調(diào)幅度的計算公式為：

F1=(Inh - Ilb) / Ilb ×100%

下調(diào)幅度的計算公式為：

F2=(Ilb - Inl) / Ilb ×100%

式中：F1：征地區(qū)片綜合地價上調(diào)最大幅度

F2：征地區(qū)片綜合地價下調(diào)最大幅度

Ilb：征地區(qū)片綜合地價折算的土地收益

Inh：區(qū)片正常土地收益的最高值

Inl：區(qū)片正常土地收益的最低值

在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將征地宗地地價修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個檔次。

5、計算并編制征地區(qū)片綜合地價修正系數(shù)表

根據(jù)第2條所確定的各因素的權重，按下式計算各因素的修正幅度：

F1i = F1×Wi

F2i = F2×Wi

式中：F1i ：某一因素的上調(diào)幅度

F2i ：某一因素的下調(diào)幅度

Wi ：某一因素對征地宗地地價的影響權重

以征地區(qū)片綜合地價為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2，同時確定較優(yōu)條件下的地價水平；在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為F2i/2，同時確定較劣條件上的地價水平。在此基礎上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價水平下的因素修正系數(shù)，通過已有地價樣點檢驗、校核，編制各級別（均質地域）征地區(qū)片綜合地價修正系數(shù)表。修正系數(shù)表的格式參見《農(nóng)用地估價規(guī)程》附錄B。

6、編制征地宗地地價影響因素指標說明表

根據(jù)第2條確定的征地宗地地價影響因素體系，以各級別（均質地域）對應征地區(qū)片綜合地價因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進行描述，編制各區(qū)片征地宗地地價影響因素指標說明表。征地宗地地價影響因素指標說明表的格式參見《農(nóng)用地估價規(guī)程》附錄B。

7、其它

采用樣點法評估征地區(qū)片綜合地價時，建立了較豐富的樣點地塊數(shù)據(jù)檔案庫，可直接通過與樣點地價比較修正確定征地宗地地價。

1、成果要求

（1）成果表達方法要正確；

（2）征地區(qū)片綜合地價成果齊全完整；

（3）評估報告論述全面、清晰和合理；

（4）圖件成果符合圖件編制的一般要求；

（5）征地區(qū)片綜合地價符合當?shù)貙嶋H情況。

2、提交成果

（1）市（縣）級成果

a.文字成果，包括：市（縣）征地區(qū)片綜合地價測算技術報告、市（縣）征地區(qū)片綜合地價測算工作報告等；

b.圖件成果，包括：市（縣）農(nóng)用地社會保障價格圖、市（縣）征地區(qū)片綜合地價圖等；

c.其他成果，包括：征地區(qū)片綜合地價修正體系、中間過渡成果等。

（2）?。▍^(qū)）級成果

a.文字成果，包括：?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價匯總平衡技術報告、?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價匯總平衡工作報告、省（區(qū)）征地補償相關政策研究報告等；

b.其它成果，包括：?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價匯總表等。

1、成果檢驗

根據(jù)征地案例資料和建設用地生地價格等資料以及實際情況對測算成果進行檢驗，依據(jù)檢驗結果對測算成果進行適當調(diào)整。

2、成果論證

由市（縣）國土資源管理部門組織有關專家對成果進行論證，并提交論證報告。

3、成果平衡

在省（區(qū)）范圍內(nèi)對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地價進行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）征地區(qū)片綜合地價進行平衡和調(diào)整。

調(diào)整征地區(qū)片綜合地價聽證會

1、發(fā)布內(nèi)容

發(fā)布內(nèi)容包括征地區(qū)片綜合地價圖、農(nóng)用地社會保障價格圖、征地區(qū)片綜合地價表、征地區(qū)片綜合地價相關說明等。

2、發(fā)布方式

由省（區(qū)）、市（縣）人民政府通過廣播、電視、報紙等新聞媒體向社會發(fā)布實施。

省級國土資源管理部門匯總市（縣）級成果后，報國土資源部備案。

為保持成果的現(xiàn)勢性，每2至3年，應根據(jù)實際情況對征地區(qū)片綜合地價進行全部更新或局部更新。

術語

1、農(nóng)用地

是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等等。

2、標準耕作制度

是指在當前的社會經(jīng)濟水平、生產(chǎn)條件和技術水平下，有利于生產(chǎn)或最大限度的發(fā)揮當?shù)赝恋厣a(chǎn)潛力，未來仍有較大發(fā)展前景，不造成生態(tài)破壞，能夠滿足社會需求，并已為（或將為）當?shù)仄毡椴杉{的農(nóng)作方式。由于各地的養(yǎng)地方式難以統(tǒng)一，因此這里的標準耕作制度主要指種植制度。已經(jīng)開展農(nóng)用地分等的地區(qū)，應參考農(nóng)用地分等中所確定的標準耕作制度。

3、農(nóng)田基本設施

是指為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的水井、溝渠、管道、變電站、保溫室等等。

4、農(nóng)用地宗地

是指權屬明確、界線清楚、用途一致、相對獨立或連片的農(nóng)用地地塊。

5、農(nóng)用地基準地價

是指縣（市）政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。

6、征地區(qū)片

是指一定范圍內(nèi)集體土地農(nóng)用地的產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、農(nóng)民生活水平、人均耕地數(shù)量、農(nóng)民社會保障情況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、土地供求關系等條件基本一致的區(qū)域。

7、社會保障價格

是指農(nóng)民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償。

8、被征地地價

是指某宗農(nóng)用地被征收時，按照征地區(qū)片綜合地價確定的征地補償價格。