房地產(chǎn)信息（反映房地產(chǎn)各種活動(dòng)的信息）

特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)信息數(shù)量多

房地產(chǎn)信息可以有政治的、法律的、政府行為等其他上層建筑方面的，可以有工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、金融等其他行業(yè)的，可以有開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)、服務(wù)、管理等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面的，也可有抵押、貸款、證券、保險(xiǎn)、利率、價(jià)格等各種經(jīng)濟(jì)杠桿和手段的等等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的要素，信息的數(shù)量多是可以理解的。改革開放以來，尤其報(bào)紙、雜志、電視等大眾媒體廣告所傳播的房地產(chǎn)信息，更是與日俱增。

(二)房地產(chǎn)信息涉及面廣

房地產(chǎn)信息不僅包括直接信息，也包括間接信息，涉及面很廣。這里所謂直接性，即與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)直接有關(guān)的信息；所謂間接性，即與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)間接有關(guān)的信息。如國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的建立，地方住房改革制度的出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)量、房屋坐落地段、類型與價(jià)格、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的房型偏好、購買力等等，都是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的信息。又如世界政治、經(jīng)濟(jì)、科技等形勢(shì)的發(fā)展變化，國內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，人們的消費(fèi)取向，銀行的利率變化等是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有間接關(guān)系的信息。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，也是不可忽視的。

(三)房地產(chǎn)信息時(shí)效性強(qiáng)

由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，加上房地產(chǎn)市場正處于不斷完善過程中，因此政策的調(diào)整和變動(dòng)是難以避免的。特別是近幾年以來，政府不斷出臺(tái)新政策，以啟動(dòng)房地產(chǎn)市！場，擴(kuò)大住宅消費(fèi)。在這種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要用心將有關(guān)信息及時(shí)地掌握和運(yùn)用。因此，捕捉房地產(chǎn)即時(shí)信息，不斷更新?lián)碛?a class="dict" href="/azsoft/mu2752848.html">新的信息，不失時(shí)機(jī)地有效利用，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)先一步的首要秘笈。

(四)房地產(chǎn)信息交叉性大

房地產(chǎn)信息來源于各個(gè)方面，同時(shí)又可以向各個(gè)方面發(fā)出，尤其是與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的各類要素市場信息，具有互相滲透交叉的特點(diǎn)。如隨著形勢(shì)變化房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，這種信息很快就傳遞給土地供應(yīng)開發(fā)部門、金融業(yè)、材料設(shè)備業(yè)，裝潢服務(wù)業(yè)等，促使這些行業(yè)盡快配套，為房地產(chǎn)業(yè)提供必要的條件和產(chǎn)品。隨著土地供應(yīng)減速，材料供應(yīng)跟不上、金融業(yè)改革滯后等情況發(fā)生，此類信息馬上又會(huì)傳遞給房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步采取對(duì)策，完善政策，企業(yè)也會(huì)相應(yīng)調(diào)整改變經(jīng)營策略。

(五)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化程度高

對(duì)不能移動(dòng)的房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)信息實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化更具有必要性，而且要求程度高。通過網(wǎng)絡(luò)傳輸，房地產(chǎn)的平面、立面、空間、色彩、外部環(huán)境等，都可以展示給消費(fèi)者，給人以視覺、感官的滿足。網(wǎng)絡(luò)化房地產(chǎn)信息存儲(chǔ)量多，可供消費(fèi)者選擇的余地也來得大。房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化后，傳遞信息的速度加快，必然引起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作方式的相應(yīng)改變，從而會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)市場的發(fā)展。

處理方案

房地產(chǎn)信息的收集

房地產(chǎn)信息的收集，是指從房地產(chǎn)信息的各種來源、途徑中去獲得需要的信息。收集信息的方法很多，如閱讀報(bào)刊、雜志、廣告、文獻(xiàn)資料；收聽廣播、電視；向信息部門去求索信息直接到市場和客戶中調(diào)查訪問，進(jìn)行市場調(diào)查和研究，掌握第一手資料；用現(xiàn)代化手段，使用電腦，從網(wǎng)上廣泛收集，檢索信息等等。從房地產(chǎn)信息的特點(diǎn)，不同性質(zhì)的信息有不同來源。概括地說，最要注意收集的房地產(chǎn)信息主要有以下兩個(gè)方面：

(一)政策方面的信息

主要來自政府及政府有關(guān)部門，如宏觀調(diào)控政策、國家的稅費(fèi)政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展規(guī)劃以及與房地產(chǎn)有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)章、制度等等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要時(shí)刻注意政府的政策變化、及時(shí)提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位和消費(fèi)者，或作為自己編制某種計(jì)劃和設(shè)計(jì)招投標(biāo)文件的依據(jù)，這會(huì)收到很好的效果。

(二)市場方面的信息

主要來自商品房買賣雙方的信息，在房地產(chǎn)市場上，來自于市場方面的信息是最豐富的，供求關(guān)系的變化最能反映商品房價(jià)格合理與否的信息；人們對(duì)于房地產(chǎn)環(huán)境選擇的取向，也能為開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及消費(fèi)者提供建房和購房的參考；國家稅利政策的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營消費(fèi)的影響程度等等情況，也會(huì)通過房地產(chǎn)市場反映出來。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該常研究房地產(chǎn)市場，學(xué)會(huì)在紛繁復(fù)雜的市場運(yùn)行中捕捉有價(jià)值的信息，為自己的經(jīng)紀(jì)工作服務(wù)。

一般地講，房地產(chǎn)信息的來源可以通過報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、雜志、有關(guān)文件寄送資料、外向廣告等媒體的傳遞。此外，網(wǎng)絡(luò)信息傳播的方式是今后房地產(chǎn)信息傳播的必然趨勢(shì)，它有內(nèi)容多，涉及面廣，能夠滿足不同層次需要等特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在這信息海洋中搜尋自己所需的信息，并作為自己經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的依據(jù)，就要有反映靈敏的頭腦。近幾年，社會(huì)上各個(gè)方面陸續(xù)推出了很多網(wǎng)站，市民可在網(wǎng)上盡情瀏覽各種樓盤的頁面。網(wǎng)站的開通，信息傳遞的速度加快，使經(jīng)紀(jì)人的競爭更為激烈，社會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的要求也會(huì)更高。

房地產(chǎn)信息的加工

通過各種渠道所收集來的信息，要進(jìn)行加工、整理、歸類、儲(chǔ)存等程序，才能充分發(fā)揮作用。

在日常工作和生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受或收集來的信息由于來源不同，口徑不同，會(huì)有重復(fù)、交叉、矛盾等情況發(fā)生，這需要我們進(jìn)行分析、整理，去粗取精、去偽存真。如果把收集來的原始的信息、資料不進(jìn)行加工，使用時(shí)會(huì)發(fā)生困難。同時(shí)，信息是有時(shí)間性的，因此必須把過時(shí)的信息及時(shí)剔除，否則會(huì)造成誤導(dǎo)?？梢?，只有經(jīng)過分析、整理，才能知道已掌握信息的全貌，便于做到心中有數(shù)。

在信息處理過程中，經(jīng)過分析整理，就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有信息的狀況。對(duì)于信息短缺或不全的，則可加強(qiáng)注意收集。所以，信息加工是信息收集的完成，同時(shí)又是進(jìn)一步信息收集的前提，即知道以后需要收集哪些，不需要收集哪些，避免收集信息的盲目性。

加工整理后的信息應(yīng)予以歸類、儲(chǔ)存。大量的信息應(yīng)予歸類，便于檢索。不加以歸類，使用時(shí)無從查找，或造成不必要的忙亂。經(jīng)過歸類的信息應(yīng)采取適當(dāng)?shù)霓k法加以儲(chǔ)存。一般地說，信息是有時(shí)間性的，但也不是所有的信息都是瞬息萬變的，有的變化較快，有的有相對(duì)的穩(wěn)定性。前者如市場交易量的信息，后者如法律、法規(guī)，一旦形成后總要相對(duì)穩(wěn)定一段時(shí)期。也就是說，有的信息長期起作用，理應(yīng)較長時(shí)間保存。對(duì)變化較快的信息若條件許可也應(yīng)保存，以便作動(dòng)態(tài)分析時(shí)用。

現(xiàn)在計(jì)算機(jī)使用日益普及，利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息的儲(chǔ)存、整理和加工，具有容量大、成本低、速度快、調(diào)用方便的特點(diǎn)。創(chuàng)造條件建立自己的信息庫網(wǎng)絡(luò)，收集、儲(chǔ)存、處理、傳遞、掌握和使用各種信息。對(duì)有些感興趣的信息，加以追蹤。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)于有利可圖的信息可以主動(dòng)出擊，與發(fā)出信息的開發(fā)商取得聯(lián)系，或采取獨(dú)占銷售權(quán)，或采取代理銷售權(quán)或采取凈值式銷售權(quán)等方式來開展自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

在分析、處理信息過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有獨(dú)到的市場眼光，對(duì)市場機(jī)會(huì)敏感，能在紛繁復(fù)雜的信息中敏銳地發(fā)現(xiàn)其中存在的市場機(jī)會(huì)。這種獨(dú)到的市場眼光、捕捉機(jī)會(huì)的能力來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的實(shí)踐，是在實(shí)踐中鍛煉的積累，還來源于創(chuàng)新思維。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在實(shí)踐中應(yīng)高度重視鍛煉并充分發(fā)揮的才能。

房地產(chǎn)信息的發(fā)布

房地產(chǎn)信息的收集是收集由別的信息擁有主體發(fā)布的信息，而房地產(chǎn)信息的發(fā)布則是作為信息擁有主體向社會(huì)發(fā)布信息。房地產(chǎn)信息的發(fā)布是通過一定的手段，運(yùn)用合適的載體將信息公布于眾，讓公眾了解該信息的具體內(nèi)容，引導(dǎo)和激發(fā)公眾采取相應(yīng)的行動(dòng)，以達(dá)到信息發(fā)布主體的目的。

房地產(chǎn)信息發(fā)布的手段得體、載體恰當(dāng)、時(shí)間合適，會(huì)起到事半功倍的作用，這是每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)認(rèn)真對(duì)待的。如在房地產(chǎn)銷售過程中，作為經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房地產(chǎn)信息的，主要有房地產(chǎn)預(yù)售期的信息發(fā)布和房地產(chǎn)出售期的信息發(fā)布兩大類。

(一)房地產(chǎn)預(yù)售期的信息發(fā)布

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在完成工程總投資25%以上，經(jīng)過驗(yàn)收合格領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證并落實(shí)了物業(yè)管理公司后，商品房即可預(yù)售。在預(yù)售期間，可以利用各種媒體宣傳，以迅速提高產(chǎn)品的知名度，達(dá)到創(chuàng)立品牌的目的。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或委托經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的預(yù)售商品房的信息，一般可通過廣告載體的形式，但必須符合《中華人民共和國廣告法》、《廣告管理?xiàng)l例》及《關(guān)于加強(qiáng)商品房廣告管理的通知》。值得注意的是，內(nèi)銷商品房不得在中華人民共和國境外發(fā)布廣告信息。外銷商品房在境外發(fā)布廣告信息，需經(jīng)具有出口廣告代理權(quán)的廣告公司代理，并按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其委托代理商發(fā)布預(yù)售的商品房廣告或說明書，必須載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)。

運(yùn)用組合搭配各種媒體的房地產(chǎn)信息發(fā)布，一般是在商品房預(yù)售期內(nèi)，向同一大的目標(biāo)市場發(fā)布，這是一種經(jīng)常采用的廣告信息策略。這一時(shí)期信息主要起到潛移默化的作用，并以此引起人們的注意。

(二)房地產(chǎn)出售期的信息發(fā)布

房地產(chǎn)出售期信息發(fā)布一般以較好地滿足不同消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各種既定的銷售對(duì)象和相對(duì)集中的地區(qū)，采用多種傳播媒體進(jìn)行宣傳。這一時(shí)期，廣告費(fèi)用一般集中使用，投資總額也較高。采用的方法主要是用視聽媒介和印刷媒介推出信息。由于運(yùn)用這類媒體費(fèi)用頗高，房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售代理商不能無休止地連續(xù)使用。國外房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這類媒體傳播信息的持續(xù)時(shí)間一般控制在一、二個(gè)月內(nèi)。具體時(shí)間要根據(jù)房地產(chǎn)的可供量，購買頻率和用途而定，同時(shí)也要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)狀況來確定，如采用滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)商推出一期、二期、三期房地產(chǎn)商品，那么房地產(chǎn)信息的發(fā)布也應(yīng)有與其相匹配的時(shí)間安排。

種類及形式

從國內(nèi)信息市場現(xiàn)有的以商品形態(tài)進(jìn)行交易的信息大致包含八個(gè)方面(見1993年9期《房地信息》)：

(1)商品供求信息(商品質(zhì)量、品種、規(guī)格、價(jià)格、商品供應(yīng)能力、產(chǎn)供銷情況)；

(2)資金信息(人民幣資金拆借、外匯額度調(diào)劑、股票和債券交易行情等)；

(3)科技信息(科技成果轉(zhuǎn)讓、專利買賣、科技項(xiàng)目招標(biāo)承包、科技咨詢等)；

(4)勞務(wù)信息(人員招聘、培訓(xùn)、安置、人才流動(dòng)、社會(huì)服務(wù)委托或代理等)；

(5)房地產(chǎn)信息(住房互換、房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或拍賣、土地使用要素轉(zhuǎn)讓等)；

(6)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信息(合資、合營、勞務(wù)輸出、產(chǎn)品進(jìn)出口、國外設(shè)備租賃、引進(jìn)技術(shù)等)；

(7)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)信息(國家宏觀調(diào)控政策、市場發(fā)展前景、物價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)等)；

(8)其他信息(如消費(fèi)潮流及其趨勢(shì)、消費(fèi)者心理變化等)。

目前國內(nèi)信息市場的組織形式主要有七種。

(1)信息發(fā)布(交流)會(huì)。

(2)信息展樣(掛牌)交易會(huì)。

(3)信息咨詢服務(wù)，有針對(duì)性地為用戶提供。

(4)信息擴(kuò)散服務(wù)，通過傳媒和各種渠道。

(5)信息代理業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人方式。

(6)有形信息市場，有確定時(shí)間、場所的服務(wù)。

(7)其他綜合性信息服務(wù)。人才培訓(xùn)或產(chǎn)業(yè)操作學(xué)習(xí)班等兼有以上幾種不同形式的性質(zhì)。

開發(fā)房地信息市場以上七種組織形式均可以采用。